Reforma Tributária: Aluguel de Imóveis

Srs. Clientes,

 

Com a Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar 214/2025, foram criados três tributos, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS), sendo que os dois primeiros substituirão outros cinco já existentes.

 

• IBS => substituirá o ISS (Municipal) e o ICMS (Estadual) => período de transição entre 2029 e 2032;

 

• CBS => substituirá os tributos federais PIS, COFINS e IPI => estará em vigor a partir de 2027, com a extinção do PIS e COFINS e redução a zero da alíquota do IPI;

 

• IS => o imposto seletivo, também conhecido como “imposto do pecado”, incidirá sobre bens e serviços prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente. Entrará em vigor em 2027.

 

Observe que a cobrança pra valer dos novos impostos ocorrerá somente em 2027. Mas, já em janeiro de 2026 será iniciado o período de testes, com alíquota de 1%, resultante da soma do IBS (0,1%) e da CBS (0,9%), com possível compensação com PIS/COFINS, ou com outros tributos federais ou com pedido de restituição. Os contribuintes que cumprirem corretamente com as obrigações acessórias, adaptando os seus sistemas para a emissão correta dos documentos fiscais, de acordo com a Nota Técnica nº 02/2025, estarão dispensados do recolhimento (§ 1º do Art. 348). Outras obrigações acessórias, a exemplo da DeRE (Declarações do Regime Específico), estão sendo preparadas e serão apresentadas em breve, conforme nota publicada pela Receita Federal.

 

ALUGUEL DE IMÓVEIS

 

Sobre os aluguéis de imóveis, as modificações envolvem regras específicas para essa atividade econômica. Veja a seguir os pontos mais importantes a serem observados.

 

No formato atual (antes da reforma), os aluguéis de imóveis próprios são tributados da seguinte forma:

 

• Na Pessoa Jurídica => Opção pelo lucro presumido ou lucro real, já que essa atividade é impedida de optar pelo Simples Nacional; incidência dos tributos federais IRPJ, CSLL, PIS e COFINS; não incidência do imposto municipal (ISS) e do imposto estadual (ICMS);

 

• Na Pessoa Física => Tributado unicamente pelo Imposto de Renda, por meio da tabela progressiva, sendo necessário utilizar o Carnê Leão Web (programa disponibilizado pela Receita Federal).

 

Com a Reforma Tributária, serão implementadas as seguintes mudanças:

 

1. A Pessoa Física será considerada contribuinte do IBS e da CBS se, no ano-calendário anterior, for atendido simultaneamente a dois critérios:

 

1. • Receita anual superior a R$ 240 mil provenientes de locações, cessões onerosas ou arrendamento de imóveis;
   • Operação com mais de três imóveis distintos durante o ano-calendário anterior.

 

Essas condições são cumulativas, ou seja, apenas quem se enquadrar em ambos os requisitos estará sujeito aos novos tributos.

 

No caso em que a pessoa física ultrapasse o limite de R$ 240 mil em mais de 20% (mais de R$ 288 mil) estará sujeito ao IBS e CBS no próprio ano-calendário, independente do nº de imóveis envolvidos.

Portanto, acima desses limites informados, além do Imposto de Renda, que sempre foi devido, serão acrescentados o IBS e a CBS.

 

Esses valores limites (R$ 240 mil e R$ 288 mil) serão corrigidos mensalmente pelo IPCA, a partir da data de publicação da Lei Complementar 214/2025 (16.01.2025);

 

1. A partir de janeiro de 2027, quando o IBS e a CBS passam a ser cobrados normalmente, com alíquotas ainda não definidas, mas que se estima em 28% na soma, os aluguéis de bens imóveis terão redução de 70%. Ou seja, com os 28% reduzidos em 70%, a alíquota efetiva a ser aplicada sobre as receitas será de 8,4%.

 

Observe que o PIS e a COFINS serão extintos em 2027, sendo substituídos pela CBS, e que aluguel de imóvel nunca foi tributado pelo ISS ou pelo ICMS, já que não se enquadra como “prestação de serviços” ou “operação mercantil”. No entanto, a receita de aluguel passa a ser tributada normalmente pelo IBS em 2027, mesmo com a previsão de que o IBS substituirá o ISS e o ICMS somente a partir de 2029.

 

Sendo assim, nas operações com aluguéis de imóveis:

 

• antes da reforma, a carga tributária para pessoa jurídica optante pelo lucro presumido fica em 11,33%. Com a reforma, passará a 16,08%. Em ambos os casos, sem considerar o adicional do Imposto de Renda;
• Na pessoa física, antes da reforma, aplicava-se apenas o Imposto de Renda pela tabela progressiva. Depois da reforma, além do Imposto de Renda, será acrescentado o IBS/CBS a 8,4%, caso ultrapasse os limites informados no item 1 acima;

 

1. No valor da locação de imóveis, não serão computados o valor do IPTU, entre outros tributos, nem os emolumentos incidentes sobre bens imóveis, nem as despesas de condomínio (§ 2º, Art. 255);

 

1. Nas locações de imóveis residenciais, o contribuinte poderá deduzir da base de cálculo do IBS e da CBS o redutor social no valor de R$ 600,00 por bem imóvel, até o limite do valor da base de cálculo (Art. 260);

 

1. Como exemplo, considerando um aluguel de R$ 4 mil, incluindo a taxa de condomínio de R$ 900,00, a base de cálculo antes do redutor será de R$ 3.100,00. Aplicando o redutor de R$ 600,00, a base para aplicação do IBS e da CBS será de R$ 2.500,00;

 

1. Opção pela Alíquota de 3,65% => Os contratos de aluguéis firmados até a data da publicação da Lei Complementar, 16.01.2025, desde que confirmados por meio de firma reconhecida ou assinatura eletrônica, poderão optar pela alíquota conjunta e temporária de 3,65%, válida até o final do contrato original ou 31.12.2028, o que ocorrer primeiro.

 

• Os contratos com finalidade não residencial devem ainda ser registrados em cartório até 31.12.2025;
• Quem fizer essa opção, estará beneficiado com redução de 8,4% para 3,65%, a partir de janeiro de 2027, para os contratos que se enquadrem nos prazos informados acima, mas, não poderá utilizar o redutor social de R$ 600,00, e terá o ônus do recolhimento dos 3,65% já a partir de janeiro de 2026, sem a possibilidade de compensação ou pedido de restituição;
• Entretanto, a Lei Complementar não definiu o modo como a opção será manifestada, razão pela qual é preciso aguardar regulamentação;

 

1. Da Não Cumulatividade => O Artigo 302 da Lei Complementar 214/2025 prevê a utilização de créditos do IBS e da CBS incidentes sobre as aquisições de bens e serviços, desde que obedecida as regras dispostas nos artigos 47 a 57 e observadas as vedações previstas no artigo 303;

 

1. Aluguéis de Curta Duração (até 90 dias ininterruptos) => o artigo 253 da LC 214/2025 estabelece a equiparação desses aluguéis residências de curta duração ao setor hoteleiro (Seção II do Capítulo VII do título V da LC 214/2025), para fins de tributação do IBS e da CBS, “buscando tributar serviços análogos de forma similar e permitindo amplo direito a créditos do IBS/CBS nas aquisições de bens e serviços”, conforme disposto no trecho que vai do artigo 47 ao 57. A redução das alíquotas do IBS e CBS, nesse caso, fica em 40% (Art. 281);

 

1. A partir de julho de 2026, as pessoas físicas que sejam contribuintes da CBS e do IBS, deverão se inscrever no CNPJ. A inscrição no CNPJ não transforma a pessoa física em jurídica, servindo apenas para facilitar a apuração do IBS e da CBS, de acordo com a nota publicada pela RFB.

 

Fizemos uma síntese neste informe, buscando incluir todos os pontos relevantes e que precisam chegar ao conhecimento dos nossos clientes que alugam imóveis, seja pessoa física ou jurídica, mas, com certeza, não esgotamos todo o conteúdo sobre o tema, contido na LC 214/2025. Por isso, recomendo a leitura atenta e a busca de outras fontes de informações.

 

Estaremos à disposição para todos os esclarecimentos que forem necessários.

 

Fontes: RFB GOV.BR, Econet Editora e LC 214/2025.

 

Reforma Tributária – Aluguel de Imóveis